美 주택시장하락과 내년도 성장(11.07) 상세보기|국제경제동향

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[경제동향] 美 주택시장하락과 내년도 성장(11.07)

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작성일: 2006-11-13
조회수: 1467

1. 美 주택시장 침체가 美 성장에 미치는 영향과 관련 Credit Suisse, Citigroup 등 주요 IB의 보고서를 종합보도.(주뉴욕총영사관 11.07일자 보고)

2. 주요내용

(※ 이번보도는 월가 및 FRB 등 다수의견임. 다만, Morgan Stanley의 Steven Roach, 일부 Hedge Fund, 학자들은 미국의 주택부진으로 소비둔화가 심화되고, 무역적자와 달러화 절하 등 불균형의 급격한 해소에 따른 충격 가능성 등 보다 비관적 견해도 존재)

ㅇ 美 3/4분기 성장은 주택가격하락에 따른 주택투자가 부진하여 1.6%로 둔화

경기가 1/4분기의 5.6% 성장에서 1.6%까지 급속히 둔화되고 있는바, 주요인은 2006년부터 -로 전환되고, 3/4분기 △17.4%까지 하락한 주택투자에 기인

	2004	2005	2006
	2004	2005	1/4	2/4	3/4
·GDP(%)	3.9	3.2	5.6	2.6	1.6
·민간소비	3.9	3.5	4.8	2.6	3.1
·민간투자	9.8	5.4	7.8	1.0	-2.0
(기업투자)	(5.9)	(6.8)	(13.7)	(4.4)	(8.6)
(주택투자)	(9.9)	(8.6)	(-0.3)	(-11.1)	(-17.4)

ㅇ 주요 투자은행 등은 4/4분기에는 성장이 다소 회복되어 2006년에는 3.3∼3.4% 성장 예상

내년의 경우, 경기회복이 지연되어 4/4분기에나 회복될 것으로 보는 다소 비관적인 메릴린치(연간 1.8% 성장)로부터, 보다 낙관적으로 전망하는 Citigroup의 2.9% 성장까지 분포

대다수 전망 기관들은 (i) 주택투자침체, (ii) 주택가격하락(負의 wealth 효과)에도 불구, (iii) 안정된 유가 덕에 소비가 크게 둔화되지는 않고, (iv) 美 기업의 수익성이 좋아 기업투자가 호조를 보여 경기의 soft-landing을 예상

06 성장(%)				07 성장(%)
시티	BOA	도이치	메릴린치	시티	BOA	도이치	메릴린치
3.3	3.4	3.3	3.3	2.9	2.8	2.3	1.8

3. 美 주택시장 동향과 거시경제영향(GDP, 소비, 부동산간의 관계 : Credit Suisse 분석)

주택경기 진단

ㅇ 주택거래는 작년 3/4분기를 peak로 둔화되어 2006년 9月에 기존주택 거래는 618만호로 작년 3/4분기(718만호) 대비 △14%, 신규주택은 108만호로 작년 3/4분기(130만호)대비 △17% 감소한 수준

ㅇ 신규주택 착공건수도 9月의 경우 177만호로 작년 peak(210만호)대비 △16% 감소한 수준

ㅇ 매물재고도 작년 peak의 경우 4∼5개월 거래해야 소진되는 수준에서 2006년 9月에는 7.5개월 매물수준으로 증가되고, 평균 거래되는 주택가격도 8월부터 하락되고 있음.

	※現美 주택경기 진단

ㅇ 주택경기가 침체되고는 있으나, 그 둔화정도가 당초 예상처럼 급격히 하락하지는 않는다는 평가(2006년 6月이후 비슷한 수준으로 추가로 크게 둔화되지는 않는 모습) ※ 상당수 주택전문기관들은 주택경기는 4/4분기를 저점으로 다시 안정될 것으로 보는 견해가 다수 ㅇ 과거 2번 있었던 부동산 경기하락 cycle 즉, 1970년대 후반∼80년대 초반, 1980년대 후반∼1990년대 초반과 비교시 과거와 같은 부동산이 둔화될 특이요인도 없고, 감소폭도 mild하다는 평가 (i) 1978∼1982간 주택 침체기(3년반 진행) ·2자리수 실업과 2자리수의 금리 등 디플레이션 ·신축주택(81.11月) 건설은 고점대비 △62% 하락, 기존주택판매(82.5月)는 △55% 하락 ·주택투자 45% 하락, 총 GDP에는 △2.8% 하락 요인 작용 (ii) 1988년말∼91년간 주택 침체기(2년간 진행) ·美 주택 대출조합(S&L)의 대량 파산 ·신축주택(91.1월)건설은 고점대비 △51% 하락, 기존주택판매(90.12月)도 △30% 하락 ·주택투자 25%하락, 총 GDP에는 △1.2% 하락 요인으로 작용

GDP, 소비, 부동산 관련

① 직접효과 △GDP 0.75% : 부동산투자 축소로 인해 GDP와 직접고용이 축소되는 효과

부동산투자는 현재 美 GDP(13.2조달러)의 6% 비중으로 총 8,000억불 규모

신규 주택부동산 투자는 작년 peak 대비 50만호 축소된바, 향후 數分期간 GDP를 총 1,000억불(50만호 × 20만불[평균 주택가격]) 하락하는 효과

·GDP 0.75%(1천억불/13.2조불) 하락시키는 효과

※ 건설관련 고용감소 등 효과는 미미 : 주택관련 고용은 축소되나, 주택이외 건설(토목 등)호조로 충격완화 가능 예상

② 간접효과 GDP △0.15%∼△0.38% : 負의 자산효과

주택가격 상승이 둔화되거나, 하락되면 소비자들의 부동산가격 상승에 따른 추가대출 여력을 활용한 소비지출이 둔화되는 경향

최근 논란이 되고 있는 신형모기지인 ARM(Adjustable Rate Mortgage : 초기에는 이자만 부담하고, 3년후 원금이자 함께 상환시작)의 유행에 따른 금융시장 및 소비감소관련 폭발적인 위험성을 제기하나, 동 모기지를 보유한 개인의 파산 등 국지적 신용불량 가능성은 있어도 → 美 경제에 근원적인 위협은 아닐 것으로 보는 전망이 다수입장

※ ARM 총 규모가 1조달러로 향후 정상모기지로 전환시 평균 3%정도 추가부담이 될 것으로 예상되어 美 경제에 미치는 총 추가부담은 300억불에 불과하다는 입장

4. 평 가

ㅇ 美 다수기관들은 美 주택경기관련 부진이 크게 악화되지 않은 상태에서 대체로 향후 수분기에 걸쳐 미 GDP를 △1%정도 하락시킬 것으로 예상(美 주요 IB 들의 내년도 성장전망 등도 2%대로 2006년(3%대 성장)보다 △1%정도 하향 조정한 상태)

※ 이와 같은 전망이 다수설이나, 일부 기관경기가 보다 더 악화될 가능성을 제기하여 hard-landing을 예상하는 점도 감안 필요

ㅇ 美 일부에서는 부동산가격이 하락되나, 최근 주식 등 금융자산이 상승하여 실제 GDP에는 큰 영향이 없을 것이라는 분석도 있으나, 실증분석(empirical study)에 따르면, 금융자산 가격상승은 부동산가격하락의 충격을 일부 (1/4정도) 완화하는데 그친다는 분석

※ Credit Suisse 계량분석에 따르면 美 가계는 (i) 가처분소득(disposable income)추가 1만불 증가시 → 5,800불 소비로 연결, (ii) 부동산가격 1만불 추가 상승시 → 2,320불 소비, (iii) 금융자산 1만불 증가시 → 470불 정도 소비하는 것으로 나타남.

·그 이유는 소비자들이 주택가격 상승을 금융자산증가와 비교해 보다 가변성이 적고(less volatile) 지속가능(persistent)한 자산으로 보아, 보다 용이하게 소비에 충당될 수 있다고 보는데 기인(이러한 견해는 금융자산의 유동화가 높아 소비로 쉽게 연결된다는 통설과 배치됨)

ㅇ 미국의 부동산 자산, 금융자산 관련 분석이 그대로 한국에 적용되기는 어려우나(한국의 경우, 부동산을 유동화(liquidify)하여 소득과 소비로 연결하는 금융상품이 미비), 향후 정책시사점으로 활용 필요

최근 한국의 경우 주택가격이 급상승에도 불구, (i) 호가위주로 실제 거래되는 규모는 적고, (ii) 투기적 가격으로 가격의 volatility가 매우 높고, (iii) 부동산의 유동화 수준이 낮아 부동산가격 상승이 소비증대로 연결되어 실제 경기둔화를 완화하는 효과는 크게 제약될 전망

따라서 부동산 가격의 안정시책을 도모하면서, 중장기적으로는 부동산 자산시장(assets)과 국민소득·소비시장(flow)을 연계하여 발전시켜 나갈 수 있는 부동산 유동화 등 금융상품도 보다 지속적으로 발전시키는 방안검토 필요.